Pour vous aider à comprendre l’immobilier, nous vous proposons un petit lexique des principaux termes utilisés.
Méthode du coût : méthode qui consiste à estimer la valeur marchande du terrain, à y ajouter le coût de remplacement à neuf du bâtiment après avoir déduit la ou les dépréciations observées et accumulées sur le bâtiment au fil des ans, des améliorations et des équipements.
Méthode de comparaison : méthode qui consiste à évaluer la valeur réelle d’une propriété à partir de transactions récentes effectuées sur des propriétés similaires à la propriété à l’étude et de les comparer en effectuant les ajustements nécessaires afin de tenir compte des différences entre elles.
Méthode du revenu : méthode qui consiste à relever les revenus bruts normalisés de la propriété évaluée et de soustraire les dépenses d’exploitation et une réserve pour vacances afin d’obtenir les revenus nets de l’immeuble. Par la suite, il faut actualiser ces revenus au moyen de différentes techniques afin d’obtenir la valeur actuelle de la propriété.
Technique de parité et résiduelle à l’immeuble : Cette technique vise essentiellement à prédire le prix de vente le plus probable d’un immeuble en le comparant à d’autres du même type. Cette technique repose sur le principe de substitution qui veut qu’un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu’il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques.
Usage optimal : l’utilisation la meilleure et la plus probable permettant à la propriété d’atteindre sa valeur la plus élevée ou de produire le rendement net le plus élevé, à la date de l’évaluation. Les facteurs à considérer dans l’analyse et le choix du meilleur et plus profitable usage d’une propriété sont généralement les suivants :
- Localisation de la propriété, accès et voisinage (facteurs environnants);
- Forme, dimensions, superficie (facteurs physiques);
- Zonage et disponibilité des services municipaux (facteurs légaux);
- Offre et demande, tendances du marché (facteurs économiques).
Valeur à neuf : résultat de l’estimation du montant d’argent total qui devrait normalement être déboursé pour acquérir à l’état neuf les constructions qui font l’objet de l’évaluation.
Valeur d’assurances : estimation du coût de remplacement ou de reproduction pour laquelle une propriété ou un ensemble de propriétés peut être assuré dans le but d’indemniser d’éventuels dommages à la suite d’un sinistre.
Valeur d’expropriation : consiste à déterminer la valeur marchande du bien exproprié, mais également à déterminer les préjudices ou pertes de jouissance pour le propriétaire suite à cette expropriation.
Valeur de liquidation : la valeur de liquidation est le prix le plus probable de la vente de la propriété répondant aux conditions suivantes :
l’acheteur est prudent et agit en pleine connaissance de cause, alors que le vendeur est contraint de vendre, la vente doit se produire dans un court laps de temps spécifié par le vendeur, les efforts de mise en vente sont limités.
Valeur de récupération : valeur des matériaux provenant de la démolition des bâtiments et représentant pour les parties à la vente une valeur de recyclage.
Valeur marchande : valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut en être payé lors d’une vente librement consentie de part et d’autre, et où le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de la condition de ladite propriété, de l’utilisation qui peut en être faite, ainsi que des conditions prévalant sur le marché au moment de la transaction.
Valeur potentielle : consiste à établir la valeur marchande en tenant compte, dans cette valeur, des coûts relatifs à un éventuel projet de rénovations sur la propriété. Il est à noter que dépendamment de la nature du projet, il se peut que les coûts de rénovations ne soient pas récupérés à 100 %.
Valeur réelle : valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix de vente le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes: le vendeur ou l’acheteur n’est pas obligé de vendre ou d’acheter, il est informé de l’état d’entretien de la propriété en question et et de son utilisation optimale et finalement ils connaissent les conditions du marché immobilier.
Valeur résiduelle au terrain : La méthode du revenu résiduelle au terrain définit la valeur du terrain suivant le principe du surplus de productivité ou de la théorie des agents de production. Cette méthode est utilisée afin d’épurer les éléments qui ne concernent pas la valeur du terrain. C’est ainsi que nous procédons à une soustraction des valeurs du bâtiment selon les pieds carrés habitables tout en retirant les éléments de paysagement. Finalement, nous trouvons la valeur au pied carré du terrain avec cette méthode.
